Оценка на смену «уговору»

Изъятие земли и находящейся на ней недвижимости претерпело существенные изменения. Определение размера компенсации за изымаемое имущество теперь полностью в руках оценщика. Повлиять на выбор оценщика правообладатель не может. Владельцы, чьи права на имущество не зарегистрированы в ЕГРП, лишены возможности быть уведомленными по почте.

31.12.2014 Президентом РФ подписан Закон № 499-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс и другие отдельные законодательные акты. Закон вступает в силу с 01.04.2015.

Что нового привнес закон?

Ключевое нововведение заключается в том, что теперь при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд о цене изымаемого имущества уже не договоришься!  Цену определяют оценщики.

Почём нынче земля?

Размер возмещения включает в себя рыночную стоимость изымаемого имущества, а также убытки, причиненные таким изъятием, оформленных отчетами оценщиков.

Согласно закона размер возмещения, в том числе и рыночная стоимость убытков, полностью определяется оценщиком, а не соглашением, как было ранее.

Нововведение позволит минимизировать возможность предъявления правообладателем чрезмерно завышенного размера возмещения, а, значит, уменьшить количество споров по стоимости возмещения, сократит сроки строительства и возможно снизит себестоимость новых проектов.

Целью закона является сведение к минимуму таких ситуаций, например, как при строительстве Бугринского моста в г. Новосибирске, когда собственница дома, площадью 29,6 кв.м. требовала компенсацию в размере 19 млн. руб., в то время как судом размер такой компенсации установлен лишь в размере 6 млн. руб. При строительстве Октябрьской магистрали владелец дома, попавшего под снос, требовал 9 млн. руб., в то время как суд определил размер компенсации в размере 1,2 млн. руб.

Принятый же закон твердо устанавливает, что стоимость возмещения определяется оценщиком в соответствующих отчетах.

Чтобы включить убытки в размер возмещения правообладатели предоставляют оценщику документы, подтверждающие возникновение таких убытков. Отметим, что ранее законодательство не предусматривало такого положения.

Уведомление правообладателей

Сообщение о планируемом изъятии имущества, как и решение об изъятии размещаются на официальном сайте уполномоченного органа в сети Интернет, а также подлежат опубликованию.

Если у уполномоченного органа отсутствуют сведения о каком-либо адресе правообладателя (как почтовом, так и адресе электронной почты), то правообладатель считается уведомленным с даты опубликования решения об изъятии.

Поскольку сведения о принадлежности конкретного объекта конкретному лицу могут быть получены лишь из ЕГРП, владельцы, чьи права на имущество не зарегистрированы в ЕГРП, лишены возможности быть уведомленными по почте. Соответственно таким лицам необходимо либо регистрировать свои права, либо систематически отслеживать информацию в СМИ и Интернете. Иначе последствия могут быть необратимыми…

Повлиять на выбор оценщика правообладатель не может

Из закона следует, что Заказчиком на проведение оценки выступает орган, принявший решений об изъятии, либо организация, подавшая ходатайство об изъятии. При этом, если Заказчиком оценки выступает уполномоченный орган, то договор с оценщиками будет заключаться в соответствии с законом о государственных закупках. Однако, такой закон предусматривает заключение договора, если его цена не превышает 100 000 руб. без проведения публичных торгов.

Повлиять на выбор оценщика правообладатель не сможет. Придется довольствоваться тем, что есть.

Заключаем соглашение об изъятии

После определения размера возмещения, лицо, по чьей инициативе было принято решение об изъятии, направляет правообладателю проект соглашения и отчеты о рыночной стоимости.

Проект соглашения считается полученным правообладателем со дня вручения ему письма, которым направлено такое соглашение, или со дня возврата отправителю такой корреспонденции.

В течение 90 дней с момента получения такого проекта соглашения правообладатель вправе:

1.    подписать его и направить обратно;

2.    направить уведомление об отказе в подписании соглашения;

3.    направить предложения о внесении изменений в данное соглашение, в том числе относительно размера возмещения. Такие предложения должны быть документально подтверждены;

4.    проигнорировать или оставить без ответа,

Во всех случаях, кроме первого, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии недвижимости.

Соответственно, правообладатель имеет возможность повлиять на размер возмещения как путем направления предложений по изменению размера возмещения, так и в судебном порядке, возражая против предложенного размера возмещения.

Пора съезжать

Денежные средства перечисляются в срок, установленный соглашением. С этого момента право на изымаемый объект может быть прекращено в ЕГРП и имущество может быть фактически изъято. Поэтому рекомендуем правообладателям заранее позаботиться о поисках нового жилья.