Как легализовать самовольную постройку в 2024 году. Новые разъяснения Верховного суда по самовольным постройкам

В делах о самовольных постройках многое зависит от усмотрения суда. В судебной практике существуют разные позиции, по теме имеется несколько обзоров судебной практики Верховного суда и совместный пленум ВС РФ и ВАС РФ №10/22 2010 года.

12 декабря 2023 года Верховный суд обновил разъяснения о самовольных постройках и отменил положения совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 2010 года по данному вопросу.

Если однажды судом было отказано в легализации постройки, можно обратиться в суд снова при условии устранения установленных нарушений и отсутствия решения суда о сносе, говорит Верховный суд.

Кратко опишу разъяснения Верховного суда по самовольным постройкам.

Что такое самовольная постройка

Постройка самовольная, если:

- возведена на чужом земельном участке;

- возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта (на участках для индивидуального жилищного строительства нельзя построить магазин);

- построена без получения разрешения на строительство и иных необходимых согласований;

- построена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (например, предельных параметров, установленных правилами землепользования и застройки, требований технических регламентов, норм пожарной безопасности, экологических, санитарно-гигиенических и иных требований).

Данный перечень является исчерпывающим, но по каждому пункту есть нюансы и их немало.

Если постройка на момент возведения и ее выявления имеет хотя бы один признак, то суд может принять решение о ее сносе.

Что может спасти самовольную постройку от сноса

Суд откажет в сносе самовольной постройки, если:

- требований к строительству изменились после начала правомерного строительства или реконструкции (например, установление красных линий);

- выявленные нарушения устранены или более не являются таковыми вследствие изменения требований на день вынесения решения суда;

- без разрешения на строительство либо уведомления о планируемом строительстве возведен индивидуальный жилой или садовый дом на предназначенном для этого участке;

- судом решен спор о границах земельного участка (например, рассмотрение встречного иска об определении границ, если нарушение границ являлось единственным признаком самовольной постройки);

- судом установлена возможность оформления права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (гаражи, индивидуальные жилые дома, возведенные до 14 мая 1998);

- объект лишь используется не по целевому назначению, а в целом соответствует требованиям;

- суд установит, что отпали основания для сохранения зоны с особыми условиями использования территорий (например, ЛЭП, в связи с которой была установлена зона, была ликвидирована);

- суд установит, что снос объекта и убытки владельца, в связи с этим несоразмерны самому нарушению. Суд может сохранить постройку, если помимо отсутствия разрешения на строительство нет иных обстоятельств, которые препятствуют ее использованию.

Регистрация прав на постройку в ЕГРН не спасет от сноса, если будут выявлены нарушения.  

Как легализовать самовольную постройку

Обратиться в суд с иском о признании прав собственности на самострой. Основания:

1.           Участок относится к категории земель, на которых можно строить данный объект;

2.           Постройка на день обращения в суд соответствует градостроительным и санитарным нормам;

3.           Постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает права других лиц.

Отсутствие угрозы жизни и соответствие требованиям подтверждается заключением о техническом состоянии постройки, заключением Роспотребнадзора и МЧС.

С иском вправе обращаться:

- собственник или иной владелец участка, который не возводил постройку (например, наследник, принявший в наследство участок с самовольной постройкой, покупатель участка);   

- арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, если земельный участок предоставлялся для строительства такого объекта;

! При этом суд будет выяснять, действовал ли истец добросовестно и предпринимал ли надлежащие меры для получения необходимых разрешений. Формальное обращение за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, суд может посчитать злоупотреблением права и отказать в признании права на постройку.

Судебные издержки. Истец не сможет компенсировать судебные расходы, если проигравшая сторона не нарушала и активно не оспаривала права истца (не подавала встречный иск или жалобы на решение).

Особенности судебного процесса

Дела о самовольных постройках рассматриваются по месту нахождения спорного объекта.

Если в доме зарегистрированы люди. Требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении проживающих в ней лиц с участием прокурора. В противном случае пристав не сможет исполнить решение суда о сносе.   

Исковая давность

По общему правилу срок исковой давности по искам о сносе – три года с момента, когда истец узнал о ней.

Исковой давности нет по требованиям:

•   о сносе постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан;

•   по иску собственника участка под постройкой или смежного участка (об устранении нарушений, не связанных с лишением владения)

·     по иску о признании права собственности на самовольную постройку.

Особенности исполнения решения суда о сносе

Если можно устранить строительные нарушения, то суд в решении может указать два способа для ответчика: снести постройку или выполнить реконструкцию.

В установленный судом срок должник обязан осуществить снос либо представить в орган местного самоуправления проектную документацию на реконструкцию, а в отношении индивидуального жилого дома – уведомление о реконструкции.

Вступившее в силу решение суда о сносе постройки является основанием для записи в ЕГРН о прекращении права собственности и обременений независимо от фактического исполнения такого решения.

Покупатель самовольной постройки (права на которую были зарегистрированы в ЕГРН) вправе взыскать с продавца – застройщика убытки, возникшие в связи с принятием против покупателя решения суда о сносе постройки.  

Обратите внимание, если приобретается участок с самовольной постройкой, в отношении которой уже имеется неисполненное решение суда о сносе, то обязанность по исполнению решения суда возлагается на нового правообладателя земельного участка.

Автор статьи:

партнер компании Юсконсалт

Евгения Кордешова