6 Августа 2013

Изменение кадастровой стоимости возможно

Установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной

Кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы и др.

В соответствии с действующим законодательством оценка земли может быть как кадастровой, так и рыночной. Отличаются они способами установления и методами расчета стоимости: кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки и утверждается нормативным актом субъекта Российской Федерации. Иными словами это, прежде всего, государственная оценка.

В свою очередь, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости экспертными, зачастую негосударственными учреждениями, имеющими сертификат соответствия применительно к оценочной деятельности.

Именно массовость государственной оценки без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня огромную проблему: зачастую землепользователи оказываются в сложной ситуации, когда кадастровая стоимость земельного участка в разы превышает размер его рыночной стоимости. Как следствие, увеличиваются налоговые платежи, поскольку кадастровая стоимость – это налоговая база объекта недвижимости и, соответственно, растет число судебных процессов по защите нарушенных прав и законных интересов.

Зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами РФ, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем у данных лиц встает вопрос о возможностях «уменьшения кадастровой стоимости», поскольку представляется очевидным, что уменьшение кадастровой стоимости (тогда, когда это действительно возможно) – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка и пр.

В законодательстве Российской Федерации до принятия Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №167-ФЗ) отсутствовал законодательно закрепленный способ защиты прав заинтересованных лиц, чьи права были нарушены установлением завышенной кадастровой стоимости земельного участка.

Некорректная кадастровая оценка земельных участков затрагивала и затрагивает интересы широкого круга лиц и породила большое количество судебных споров.

Большой резонанс по данному вопросу, в частности, и в обществе в целом получило Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 года № 913/11 (далее – Постановление № 913/11).

В этом Постановлении определена обязательная к применению правовая позиция Высшего арбитражного суда РФ, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Президиум ВАС РФ сделал вывод, что нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Кроме того, большое практическое значение имеет содержащееся в Постановлении №913/11 разъяснение о способе защиты прав землепользователей в спорах об установлении кадастровой стоимости земельных участков и порядке их рассмотрения.

Высший Арбитражный Суд РФ Постановлением № 913/11 установил, что спор между истцом (имеется в виду собственник земельного участка) и ответчиком должен рассматриваться по общим правилам искового производства. Поскольку заявленные требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа, то «требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства».

Законом №167-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Именно Законом №167-ФЗ был законодательно закреплен способ защиты права в виде оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Кроме того, законом №167-ФЗ в пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ также были внесены изменения, в соответствии с которыми было закреплено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, тем самым были приравнены кадастровая и рыночная стоимость земельного участка.

Согласно ст. 24.19 Закона №135-ФЗ споры по определению кадастровой стоимости разрешаются в судебном или административном порядке (в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) в соответствии с положениями Закона №135-ФЗ, в ред. Закона №167-ФЗ.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России от № 263 только 04.05.2012 г.

На территории Новосибирской области Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области создана на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.10.2012 № П/454.

Соответственно, заинтересованное лицо имеет возможность реализовать свое право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в административном порядке только после даты создания соответствующей комиссии в субъекте РФ, на территории которого расположен земельный участок.

При этом, необходимо учитывать, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии только в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Срок оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке положениями Закона №167-ФЗ не установлен.

Отсутствие в законе срока на оспаривание оценки в судебном порядке может иметь различное толкование на практике: общий срок исковой давности (три года с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права) при оспаривании через исковое производство, или трехмесячный срок при оспаривании кадастровой оценки в административном порядке.

Не смотря на то, что положения Постановления №913/11 напрямую не применяются к изменениям, внесенным Законом №167-ФЗ, видится, что можно воспользоваться логикой и выводом Высшего арбитражного суда РФ по данному вопросу: «поскольку заявленные требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа, то требование … подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства».

Таким образом, после вступления в силу положений Закона №167-ФЗ и создания соответствующих комиссий, изменение кадастровой стоимости на рыночную возможно осуществить как в судебном порядке, так и в административном порядке.

Определение адекватного размера кадастровой стоимости имеет важное значение для каждого землевладельца, поскольку напрямую влияет на размер земельного налога к уплате. Выбор способа защиты права административного или судебного зависит исключительно от предпочтений заинтересованного лица.

Видеться, что в ближайшее время определение адекватной кадастровой стоимости будет принимать все большое значение, поскольку уже подготовлена новая редакция законопроекта, предусматривающего замену с 2014 года налога на имущество физических лиц и земельного налога налогом на недвижимое имущество. Новый налог должен будет исчисляться с кадастровой стоимости объектов налогообложения, которая по своим параметрам приближена к рыночной стоимости (сейчас налог на имущество физических лиц рассчитывается с инвентаризационной стоимости объектов).

В любом случае, отслеживание кадастровой стоимости своего имущества, ее корректировка в судебном или административном порядке путем установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – личное дело каждого землепользователя, его, по сути, конституционное право на защиту своих прав и законных интересов.



Справочно:

В соответствии с п. 1 ст. 389 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) объектом налогообложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 391 НК РФ), то есть для исчисления земельного налога за 2012 год применяется кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2012 года. До сведения налогоплательщиков кадастровую стоимость земельных участков следует доводить не позднее 1 марта этого же года.

Результаты кадастровой оценки категорий земель утверждают органы исполнительной власти субъектов РФ (п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 (далее - Правила)).

Согласно п. 3 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со ст. 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика.

Также со сведениями о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения можно ознакомиться на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет (www.kadastr.ru).

Узнать необходимую информацию и порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Новосибирской области можно на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (http://www.to54.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/).

Опубликовано в Вестнике НРО ООО "Ассоциация юристов России", №6 (11) 2013
Поделитесь в соцсетях