Не успел построить в срок → объект уйдет под молоток

С 01.03.2015 вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым Гражданский кодекс РФ дополнен статьей 239.1.

Что нового?    

Теперь у властных органов появилась возможность принудительного изъятия объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка.

Согласно закона изъятие возможно путем продажи с публичных торгов на основании судебного решения об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника.

Отчуждение незавершенки будет осуществляться посредством аукциона, открытого по составу участников. Порядок проведения торгов определяется Правительством РФ в соответствующих Правилах.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки.

Если объект незавершенного строительства не продан по результатам торгов, то в течение двух месяцев со дня торгов такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность.



Условия изъятия объекта у собственника

Согласно ст. 239.1 ГК РФ изъять объект незавершенного строительства можно при наличии следующих условий в совокупности:

1)      объект расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

2)      земельный участок был предоставлен по результатам аукциона, либо был предоставлен в целях завершения строительства без проведения торгов;

3)      строительство этого объекта не было завершено.

Соответственно если земельный участок был предоставлен для строительства по иным основаниям, то он не подлежит изъятию на основании ст. 239.1 ГК РФ.

Не подлежит удовлетворению требование об изъятии незавершенки, если срок строительства объекта нарушен из-за действий органов власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Наличие условий для изъятия объекта у собственника по правилам процесса должны доказывать властные органы. Собственник объекта, со своей стороны, должен доказывать, что такие условия отсутствуют, что срок строительства нарушен во вине органов власти.

Вне зоны риска!

Данная процедура не распространяется на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, договор аренды на который был заключен до 01.03.2015.

Не коснется действие ст. 239.1 ГК РФ и объектов долевого строительства, строительство (создание) которых на день прекращения действия договора аренды не завершено, что прямо закреплено в Федеральном законе № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Что «осталось за кадром»?

Введенный механизм изъятия является новым для нашего права, соответственно на практике могут возникнуть дополнительные вопросы, касающиеся его применения.

Однако уже сейчас из текста Закона №171-ФЗ видно, что законодателем не урегулированы следующие ситуации:

1)      Кто осуществляет регистрацию права собственности собственника на объект незавершенный строительством? Согласно ст. 239.1 ГК РФ предметом торгов может объект незавершенный строительством, который в силу ст. 130 ГК РФ отнесен к недвижимым вещам, для возникновения на него права собственности, такое право собственности необходимо зарегистрировать в ЕГРП. На практике право собственности не незавершенку регистрируют только с целью совершения сделки, однако в ситуации, когда идет строительство застройщик право собственности не оформляет и может уклоняться от такой регистрации.

2)      Каким образом разрешается ситуация в случае, если объект не продан с торгов и не приобретен в государственную/муниципальную собственность? Положения ст. 272 ГК РФ, дающие собственнику объекта возможность признания права собственности на земельный участок, не применяются, что делать в этой ситуации с объектом закон не определяет.

В завершение отметим, что нововведения касаются договоров аренды, заключенных после 01.03.2015, но фактически закон начнет исполняться позже, когда действие таких договоров аренды прекратится.