Изменение арендной платы через кадастровую стоимость возможно

Наша команда проработала и собрала хороший материал по оспариванию арендной платы и оспариванию кадастровой стоимости, в этой статье мы делимся только частью своих наработок и знаний.

Вы можете на основании разработанного алгоритма самостоятельно пройти этот путь и сделать всю работу, либо можете поручить ее знающим свое дело специалистам Юсконсалт. У нас есть для Вас готовые решения.

А теперь по сути

С 01 января 2015 изменение кадастровой стоимости может существенно влиять на размеры следующих платежей:

- величину арендной платы, если в расчете арендной платы участвовала кадастровая стоимость, а не рыночная стоимость объекта аренды;

- налог на имущество организаций в отношении имущества, включенного в специальный перечень;

- налог на имущество физических лиц;

- земельный налог.

О расчете налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости, с примером расчета, я уже писала в соответствующей статье: https://tayga.info/118869.

В этой статье рассматривается вопрос влияния кадастровой стоимости на арендную плату за пользование государственным/муниципальным имуществом на территории Новосибирской области.

Механизм изменения размера арендной платы зависит от вида арендуемого имущества, даты заключения договора аренды и порядка определения цены договора.

Привязка к кадастровой стоимости

Не всегда кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы.

Так, в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, арендная плата определяется преимущественно на основании рыночной стоимости, и только в некоторых случаях на основании кадастровой стоимости[1].

В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, размер арендной платы земельного участка определяется органами местного самоуправления исходя из кадастровой стоимости земельного участка и дополнительных коэффициентов[2]

Размер кадастровой стоимости при аренде нежилых помещений/ зданий имеет значение, только если зависимость арендной платы от кадастровой стоимости установлена в договоре аренды.

Регулируемая/ не регулируемая ставка аренды

В зависимости от того, является цена регулируемой или нет, могут возникать различные правовые последствия при изменении кадастровой стоимости.

При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, размер арендной платы является регулируемым, т.е. устанавливается уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ).

Если договор аренды заключен на торгах, то определённая на торгах арендная плата не признается регулируемой. Однако периодические платежи могут признаваться регулируемыми.

Размер арендной платы при аренде нежилых помещений /зданий не является регулируемым.

Исходя из указанных критериев, Вы можете определить относится ли арендная плата по вашему договору к регулируемой цене или не относится.

Соответственно, теперь можно определить последствия изменения кадастровой стоимости на арендную плату:

1) Размер арендной платы подлежит регулированию:

В этом случае законодательство допускает возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы с момента вступления акта органа власти, устанавливающего новый размер кадастровой стоимости.

Обращаю внимание, что дополнительного изменения договора аренды, заключения дополнительного соглашения в подобной ситуации не требуется!!![3].

2) Размер арендной платы НЕ подлежит регулированию:

Влияние кадастровой стоимости на арендную плату обуславливается договором.

Таким образом, при аренде земельного участка с момента утверждения новой кадастровой оценки, зависящие от кадастровой стоимости периодические платежи (арендная плата) меняются автоматически без заключения дополнительного соглашения.

Если арендуется здание/помещение или договор аренды был заключен на торгах, то изменение размера арендной платы возможно в порядке, установленном договором.

Изменение арендной платы через кадастровую стоимость

Корректировка размера арендной платы возможна как в большую, так и в меньшую сторону.

Для изменения кадастровой стоимости юридическому лицу необходимо в административном или судебном порядке изменить кадастровую стоимость арендуемого объекта (физическое лицо может сразу обращаться в суд).

Что делать, если вы получили извещение об увеличении размера арендной платы?

1) Прежде всего, необходимо запросить у властного органа обоснование подобного увеличения;

2) Узнать кадастровую стоимость объекта (это можно сделать по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request);

3) Проверить расчет арендной платы, правильность применения формулы расчета и коэффициентов, установленных нормативными актами субъекта РФ и муниципалитета;

4) Сравнить размер арендной платы с величиной арендной платы по Постановлению Правительства от 16.07.2009 N 582;

5) Проверить возможность изменения размера арендной платы по договору.

В зависимости от собранной информации и обстоятельств дела Вы можете принять решение:

1. об оспаривании кадастровой стоимости (если стоимость завышена);

2. об оспаривании увеличения размера арендной платы (если нарушены методика расчета, формулы расчета, условия договора и др.);

3. иное решение, вытекающие из обстоятельств дела.

Специалисты Юсконсалт могут собрать все необходимые сведения, проверить обоснованность увеличения размера арендной платы, оспорить кадастровую стоимость в комиссии и/или в суде.

Управляющий партнер ООО «Юсконсалт» Евгения Бондаренко

[1] Постановление Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 № 361-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области».

[2] См: Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена»

[3] См.: п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»