Платите по-новому. Налог на недвижимость.

Один из наиболее обсуждаемых законопроектов, о внесении изменений в НК РФ, подписан президентом 04 октября 2014 года и 10 октября опубликован

04 октября 2014 года Президент Российской Федерации В.В. Путин подписал федеральный закон №284-ФЗ. Названным Федеральным законом с 1 января 2015 года признан утратившим силу Закон РСФСР от 09.12.1991 года «О налогах на имущество физических лиц», а Налоговый кодекс дополнен новой главой «Налог на имущество физических лиц», в соответствии с которой налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости имущества.

В отличие от инвентаризационной стоимости [1], которая применялась в соответствии с Законом 1991 года, кадастровая стоимость[2] по идее законодателя должна быть максимально приближена к рыночной.



Поступления от нового налога в местные бюджеты увеличатся в разы

По оценке Минфина России, потенциальная максимально возможная сумма налога, которую могут теперь получить муниципалитеты, может достигнуть 100-120 млрд. руб., что в 5-6 раз превышает поступления от действующего налога на имущество.


Когда ждать повышения?

На территории каждого субъекта введение налога для жилой и коммерческой недвижимости может вводиться в разное время.

Налог на «жилую недвижимость» налоговые органы начнут рассчитывать исходя из предоставленных Росреестром результатов определения кадастровой стоимости объектов, после того, как субъект Российской Федерации утвердит результаты оценки и установит единую дату начала применения «нового налога».

Срок для перехода на «новый налог» регионам установлен до 1 января 2020 года. До перехода региона на «новый налог» налог на «жилые помещения» будет исчисляться исходя из инвентаризационной стоимости с учетом установленного коэффициента-дефлятора. Начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на «жилые помещения» исходя из инвентаризационной стоимости производиться не будет.

Налог на «коммерческую недвижимость» будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости после установления муниципалитетами нового порядка на основании утвержденных субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости, не дожидаясь введения единой даты начала применения.

На территории Новосибирской области результаты по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости уже утверждены Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.09.2012г. № 448-п.


Платить налог нужно будет не позднее 01 октября следующего года за годом уплаты (т.е. до 01.10.2016 за 2015 и т.д.) на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом.

Сумму налога можно рассчитать не дожидаясь налогового уведомления. Кадастровую стоимость вашей недвижимости можно узнать на сайте Росреестра в разделе «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».


Список облагаемого налогом имущества дополнен «незавершенками» и парковочными местами

Так, под обложение новым налогом теперь попадают: жилой дом (к которому также отнесены жилые строения на дачах и огородах); жилое помещение (квартира, комната); гараж; машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здания, строения, сооружения, помещения.

Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома (места общего пользования), налогообложению не подлежит.

Расчет налога будет производиться по каждому объекту отдельно.



Для собственников дорогой и коммерческой недвижимости установлена повышенная ставка

Налоговые ставки зависят от объекта налогообложения и устанавливаются в размерах:

- 0,1 % в отношении жилых домов, жилых помещений, недостроенных жилых домов, единых недвижимых комплексов с жилым домом (жилым помещением), гаражей и машино-мест, хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

- 0,5 % в отношении прочих объектов недвижимости, не предназначенных для проживания, кроме «коммерческий недвижимости»;

- 2% для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 миллионов рублей - это так называемый «налог на роскошь»;

- 2% в отношении «коммерческой» недвижимости (административно-деловые центры и торговые центры и помещения в них; офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для этих целей).

Местные представительные органы вправе уменьшить налоговые ставки до нуля или увеличить их не более чем в три раза, но только в отношении «жилой недвижимости» и гаражей (машино-мест). Муниципалитетам также предоставлено право дифференцировать ставки в зависимости от стоимости объекта, вида объекта и его местонахождения.

Увеличение налогового бремени могут почувствовать владельцы квартир «старого фонда», инвентаризационная стоимость которых существенно отличается от кадастровой (рыночной) стоимости.


Для жилой недвижимости установлены налоговые вычеты

Размер стандартного налогового вычета зависит от вида объекта налогообложения.

При исчислении налоговой базы кадастровая стоимость объекта уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 кв.м. для квартиры; 10 кв.м. для комнаты, 50 кв.м. для жилого дома; 1 млн. рублей для единого недвижимого комплекса с жилым домом.

Местным властям предоставлено право увеличивать установленные НК РФ вычеты.



Льготники сохранили свои льготы только в отношении одного объекта недвижимости

В принятом законе льготников сохранили, однако ограничили их льготой в отношении только одного объекта каждого вида (квартира или комната; жилой дом; помещение или сооружение, используемое в качестве творческих мастерских; хозяйственное строение, размещенное на дачном участке; гараж или машино-место).

Налоговые льготы не предоставляются в отношении «коммерческой недвижимости» (офисы, магазины и т.д.) и в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности.

Соответственно, как раньше, вариант с «оформлением» всей недвижимости на родителей-пенсионеров, с целью освобождения от уплаты налога, больше не пройдет.



Законом предусмотрено постепенное увеличение налогового бремени

Сумма налога за первые 4 года с начала применения кадастровой стоимости будет исчисляться с учетом понижающего коэффициента (в первый год – 0.2, во второй год - 0.4, в третий - 0.6 и в четвертый - 0.8), с пятого года налог уплачивается в полном размере. Коэффициенты применяются только в том случае, если в результате нововведения налог к уплате увеличивается, если размер налога будет уменьшен, то коэффициенты применению не подлежат.



Цифры говорят сами за себя

Привожу расчет суммы налога с учетом изменений на примере конкретной «сталинской» двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м.:

Размер налога от инвентаризационной стоимости – 149,18 руб., инвентаризационная стоимость квартиры - 165 тыс. руб., налоговая ставка — 0,09%.

Размер нового налога:

1 год уплаты - 403,75 руб., 2 год уплаты - 658,75 руб., 3 год уплаты - 913,24 руб., 4 год уплаты - 1167,9 руб., 5 и последующие годы уплаты - 1422,7 руб.

При этом кадастровая стоимость квартиры - 2 млн. 259 тыс. руб., стандартный налоговый вычет в размере стоимости 20 кв.м. квартиры или 836 тыс. руб., налоговая ставка — 0,1%.



Соответственно Закон принят и вступает в силу 01.01.2015 года.

Принятие закона было неизбежно. Но необходимо отдать должное федеральному законодателю за то, что сохранен список льготников и введено постепенное увеличение налогового бремени.

Однако, с введением нового порядка расчета налога, может увеличиться количество судебных споров по оспариванию кадастровой стоимости дорогой и коммерческой недвижимости, что в свою очередь приведет к дополнительной нагрузке федеральных судов.


Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта, рассчитанная по сборникам укрупненных показателей по уровню цен 1991 года с применением коэффициента пересчета восстановительной стоимости года оценки, утвержденного в субъектах Российской Федерации, и уменьшенная на стоимость физического износа на момент оценки. Стоит ли говорить, что такая стоимость ниже рыночной порой в 30 раз.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта, определенная методами массовой оценки.





Евгения Бондаренко, управляющий партнер ООО «Юсконсалт».